“通过对24个核心城市的纬房租金指数分析得出，我国租房市场经受住了疫情冲击的考验，租金大体平稳，波动基本没有超出正常范围。”

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日前，由中国社会科学院财经战略研究院主办、贝壳研究院和中国城市经济学会房地产专业委员会协办的经济学家房地产论坛在线上举办。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华通过对中国租房大数据的分析，如上解读了房地产逻辑的新变化。

“近5年走势看，租金没有明显的上升或下降的趋势。近一年走势看，季节性波动减弱，旺季租金上涨不明显，淡季跌速稍快，但也没有出现非正常下跌。”邹琳华指出，房地产逻辑和租房市场呈现新的变化，主要表现为：未来房价持续上涨时代一去不返，房价租金比有望走低，有利于一二线城市租房市场的长期发展等。

二十大报告强调加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。在房地产市场已步入存量时代的当下，租房市场发展也尤为受到关注。

中国社会科学院财经战略研究院院长何德旭在致辞时指出，我国租房市场的发展滞后于商品房市场，也滞后于经济社会发展的现实需要，发展租房市场是深化住房制度改革的重要组成部分。

对于当前租房市场发展的主要问题及发展方向，何德旭认为，发展租房市场面临的最底层问题是租金收益率低，难以获得长期性的资金支持，因此未来租房市场发展需破解融资短板，拓展长期融资渠道。同时，租房市场机构占比低且以轻资产和分散式形式为主、租购不同权导致租房需求短期化和重买轻租等也是未来应逐步解决的问题。

贝壳高级副总裁、研究院院长李文杰认为，如何打通租购两个市场、实现租购协同发展，探索以租换购、政府收购库存商品住房作为保障性租赁住房等模式，是未来租房市场研究的一个重要命题。

同时，想要增加对市场化、机构化租赁的支持力度，以及居民的租房需求，李文杰认为，可以通过更进一步的税收减免手段提高租赁机构的生存能力，以及通过发放租房券等方式对不同群体进行补助。

面对打通租和购两个市场的问题，贝壳研究院首席分析师许小乐提出了自己的思考：要通过租购并举激活租赁市场带动购房市场，打造住房消费的新模式和新增长。例如积极试点“先租后售”，加快风险资产处置等。

当下，“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块”也成为一个热门话题。南京大学城市与不动产研究中心主任高波认为，应促进租赁住房商业模式创新，加快搭建租赁住房管理服务平台。推进租赁住房证券化产品创新，扩大租赁住房公募REITs在主板上市规模。

“未来发展租房市场特别是发展保障性租赁住房、自持和集中式长租房仍是住房政策的重点，一二线城市长租房市场发展空间打开，租赁住房公募REITs将成为资本市场的重要投资品。”邹琳华说。

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